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自2021年6月首批產(chǎn)品上市至今，我國(guó)公募REITs已初步經(jīng)歷了完整的周期——2022年受追捧、2023年遭遇顯著回調(diào)，再到目前平穩(wěn)發(fā)展。在促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展過程中，耐心資本的積極參與至關(guān)重要。在近日由瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院主辦的中國(guó)REITs發(fā)展2024年會(huì)上，與會(huì)人士就進(jìn)一步完善公募REITs各項(xiàng)機(jī)制，吸引耐心資本進(jìn)行了深入探討。

保險(xiǎn)資金與REITs天然匹配

中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司原董事長(zhǎng)、原保監(jiān)會(huì)副主席、十三屆全國(guó)政協(xié)常委楊明生表示，REITs市場(chǎng)目前存在著市場(chǎng)規(guī)模有限、產(chǎn)品流動(dòng)性不足以及長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足等問題，應(yīng)簡(jiǎn)化擴(kuò)募流程、降低杠桿率限制，同時(shí)加速更多傳統(tǒng)與新型資產(chǎn)業(yè)態(tài)上市，提升耐心資本參與REITs市場(chǎng)積極性。

公募REITs優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是稀缺資產(chǎn)，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而保險(xiǎn)資金有久期長(zhǎng)、跨周期的屬性，是典型“耐心資本”，與REITs天然匹配。

自首批公募REITs上市以來，保險(xiǎn)資金便將REITs產(chǎn)品作為戰(zhàn)略型資產(chǎn)進(jìn)行全方位的布局，且不斷提升參與力度。截至2024年上半年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在所有非原始權(quán)益人戰(zhàn)配投資者中的參與規(guī)模占比最高，約為20%左右，參與過戰(zhàn)配的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共34家。網(wǎng)下投資者中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與占比更是超過30%。

中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理徐立思表示，REITs的強(qiáng)制現(xiàn)金分配機(jī)制，可以保證耐心資本長(zhǎng)期、持續(xù)分享資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來的收益。2024年前8個(gè)月，有32只REITs共分配了60次，其中有19只已經(jīng)分配多于1次，為投資人提供可預(yù)見的現(xiàn)金回報(bào)。另一方面，REITs的可供分配金額收益率較高，28只具備四個(gè)季度歷史數(shù)據(jù)的REITs市值加權(quán)平均可供分配金額收益率為7.1%，相比其他具備現(xiàn)金分配的資產(chǎn)顯得很有吸引力。

徐立思同時(shí)表示，REITs已成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要退出渠道，這擴(kuò)寬了耐心資本的投資范圍。很多行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，但是在大宗交易市場(chǎng)中缺乏流動(dòng)性，很難退出，讓很多耐心資本心存顧慮，“而保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、廠房類項(xiàng)目，由于公募REITs提供更好的流動(dòng)性和退出渠道，因此獲得了市場(chǎng)較高的關(guān)注度和大量投資者的看好”。

“REITs產(chǎn)品嚴(yán)格的合規(guī)性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利。”徐立思表示，“合規(guī)判斷和投后管理都是耐心資本以及其他機(jī)構(gòu)投資者很重視的領(lǐng)域，REITs在這兩方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應(yīng)的時(shí)間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中。”

建議完善資產(chǎn)定價(jià)等機(jī)制

然而，公募REITs市場(chǎng)在吸引包括險(xiǎn)資在內(nèi)的耐心資本時(shí)依然存在不小堵點(diǎn)。

“目前，部分保險(xiǎn)公司投資公募REITs產(chǎn)品受償付能力約束較大，如投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)因子仍然較高，建議進(jìn)一步解決相應(yīng)資金投資的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，提升其投資意愿。”楊明生表示，“同時(shí)，建議給予重要的戰(zhàn)略投資者更多的參與權(quán)和知情權(quán)，如允許參與發(fā)行定價(jià)、基金決策委員會(huì)、顧問委員會(huì)或設(shè)置觀察席位，提升戰(zhàn)略投資人參與投資的積極性。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容、促進(jìn)資產(chǎn)合理定價(jià)等機(jī)制，對(duì)于耐心資本進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)同樣至關(guān)重要。

泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司金融產(chǎn)品投資部負(fù)責(zé)人瞿艷表示，擴(kuò)大REITs持有的底層資產(chǎn)的數(shù)量，可以有效降低單資產(chǎn)波動(dòng)的影響。REITs單標(biāo)持有的底層資產(chǎn)較少，容易因?yàn)閱蝹€(gè)資產(chǎn)表現(xiàn)的偶然性波動(dòng)引發(fā)REITs的波動(dòng)。另一方面資產(chǎn)的擴(kuò)充也有利于形成頭部REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合。

“我們整體上還是希望進(jìn)一步加速REITs的擴(kuò)募，推動(dòng)更多REITs常態(tài)化擴(kuò)募，特別是過對(duì)于審批中的項(xiàng)目，建議縮短擴(kuò)募的審批周期。”瞿艷表示，“擴(kuò)募過程中，對(duì)于以配置策略為主的耐心資本，最大挑戰(zhàn)可能在于只能對(duì)擴(kuò)募資產(chǎn)被動(dòng)接受，建議引入和首發(fā)類似的估值調(diào)整機(jī)制，避免隨著市場(chǎng)的變化，因估值過高引發(fā)的發(fā)行難度上升。”

可吸引國(guó)際投資者進(jìn)入REITs市場(chǎng)

作為一種創(chuàng)新金融工具，REITs通過盤活存量資產(chǎn)、提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持，對(duì)推動(dòng)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和綠色低碳轉(zhuǎn)型具有重要作用。隨著未來市場(chǎng)體制機(jī)制的完善，REITs將有更廣闊的發(fā)展空間。

“從全球來看，REITs是資產(chǎn)配置的重要部分，具有長(zhǎng)期收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更加分散的特征。”中證指數(shù)有限公司研究開發(fā)部總經(jīng)理趙永剛表示，“作為重要的工具載體，REITs指數(shù)和指數(shù)化產(chǎn)品也在快速發(fā)展。目前，中證指數(shù)公司已經(jīng)發(fā)布中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs（收盤）全收益指數(shù)。”

趙永剛透露，下一步將聚焦大市值REITs指數(shù)、細(xì)分類別REITs指數(shù)，以及捕捉現(xiàn)金流充裕、分紅高、波動(dòng)性低的REITs策略指數(shù)，不斷豐富REITs指數(shù)系列，助力REITs投資生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

澳大利亞前貿(mào)易與投資部長(zhǎng)Andrew Robb建議，中國(guó)可以考慮引入國(guó)外REITs來提供新的視角，并強(qiáng)化投資端的稅收激勵(lì)，從而吸引更多國(guó)際投資者進(jìn)入中國(guó)REITs市場(chǎng)。

校對(duì)：劉榕枝