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迭創(chuàng)新低的房貸利率，突然調(diào)頭向上。

近日，又有城市被曝出調(diào)高首套房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調(diào)，最低漲至3.1%。據(jù)了解，這已是杭州在11月第二次上調(diào)房貸利率。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月底以來，至少已經(jīng)有杭州、廣州、武漢、長(zhǎng)沙、南京、佛山、蘇州、東莞等8個(gè)大中城市先后上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。不少分析認(rèn)為，在息差迭創(chuàng)歷史新低的背景下，房貸利率上調(diào)具有很明顯的指向性，各家銀行的利率下調(diào)或已結(jié)束。

多城上調(diào)首套房貸利率

11月底，一張“11月30日起，浙江省主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%”的截圖在社交平臺(tái)流傳，此次調(diào)整已經(jīng)得到多位地產(chǎn)中介的證實(shí)。

“進(jìn)入11月，杭州的首套房貸利率一路微調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%，又從3.0%上調(diào)至3.1%?！币幻禺a(chǎn)中介對(duì)記者表示。也就是說，杭州房貸利率在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)。

在杭州上調(diào)首套房貸利率的不久前，11月6日，廣州就已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)至3%，這也是一線城市中首個(gè)上調(diào)房貸利率的城市。

廣州的房貸利率一直是一線城市中最“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”的，甚至低于一些二三線城市。根據(jù)第三方中介房衛(wèi)士的數(shù)據(jù)，此前廣州至少有13家銀行（包括國有大行）的首套房貸利率均為2.85%，即LPR-75BP。但到目前，只有四家銀行的首套房貸利率低于3%，其中兩家是外資行，分別是渣打銀行和匯豐銀行，首套房貸利率分別為2.85%和2.86%；另外兩家中資行是華潤(rùn)銀行和華夏銀行，首套房貸利率分別為2.85%和2.95%；工農(nóng)中建交等國有大行的首套房貸利率則都在3%左右。

有貸款中介告訴記者，近期廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，成交量明顯上升，廣州地區(qū)銀行的房貸利率調(diào)整得比較頻繁，多家銀行紛紛上調(diào)了加點(diǎn)部分。

“可能還是為了調(diào)控市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，房貸利率則向下調(diào)整一點(diǎn)，市場(chǎng)回暖則向上調(diào)整，避免市場(chǎng)突然過冷或突然過熱?！睆V州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時(shí)表示。

而在此之前，隨著10月份LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)，國內(nèi)房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的超低利率，刷新多項(xiàng)紀(jì)錄。

除了上述兩個(gè)城市，10月底以來，包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼上調(diào)房貸利率，首套房貸也都重回“3字頭”。整體來看，上調(diào)房貸利率的多是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。

而這些城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)雙回升，也給了銀行上調(diào)房貸利率的“勇氣”。如11月28日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了11月二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)政策刺激效應(yīng)持續(xù)，廣州市二手住宅網(wǎng)簽量突破1.1萬宗，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。

11月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽10429套，環(huán)比10月（9120套）上漲14.4%，同比去年11月（8801套）提升18.5%；11月網(wǎng)簽量創(chuàng)今年1月以來最高紀(jì)錄，這也是自2023年3月以來，連續(xù)20個(gè)月的最高紀(jì)錄。

10月，東莞市新房成交5582套（含松山湖、大朗“三限房”、人才房），環(huán)比大漲約72%；均價(jià)約24785元/平方米，環(huán)比微漲。

低息差已不支持大幅下調(diào)房貸利率

上調(diào)房貸利率或許是多方面綜合考慮的結(jié)果，在息差壓力不斷加大的當(dāng)下，房貸利率大幅下調(diào)的空間受限。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布2024年三季度銀行業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，今年三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.53%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低。

具體來看，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行三季度凈息差分別為1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。

其中股份行、農(nóng)商行截至三季度末的息差水平與上季度持平，但是國有大行、城商行、民營(yíng)銀行、外資銀行的息差下降0.01個(gè)百分點(diǎn)至0.08個(gè)百分點(diǎn)不等。

東興證券分析師林瑾璐表示，得益于負(fù)債成本改善，三季度凈息差降幅收窄。多數(shù)銀行前三季度息差較上半年降幅在0bp~5bp，且降幅收窄。部分銀行實(shí)現(xiàn)了息差環(huán)比微降甚至提升；個(gè)別銀行或由于調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)偏好、參與貸款重組化債、客群基礎(chǔ)不牢固負(fù)債成本上升等原因，息差降幅相對(duì)偏大。往后看，受10月存量按揭貸款利率下調(diào)、今年LPR多次下調(diào)影響，預(yù)計(jì)銀行今年四季度和明年一季度貸款重定價(jià)壓力較大，后續(xù)政策或引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)資產(chǎn)端和負(fù)債端利率調(diào)整的聯(lián)動(dòng)性，貸款定價(jià)或趨于平穩(wěn)，存款成本改善效果將進(jìn)入加速兌現(xiàn)期；疊加逆周期調(diào)節(jié)政策逐步落地，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和實(shí)體需求有望逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)銀行凈息差趨于穩(wěn)定，明年年內(nèi)企穩(wěn)概率加大。

房屋按揭，向來是各家銀行長(zhǎng)期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，也是銀行穩(wěn)定息差的重要手段之一。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，11月份房貸利率的首次上調(diào)，主要是LPR下降幅度較大，導(dǎo)致公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛，同時(shí)也有銀行對(duì)于息差管理的考量。而月末再度上調(diào)，更多是體現(xiàn)出銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多城市上調(diào)房貸利率，已經(jīng)有明確的指向性，房貸利率已經(jīng)觸底，繼續(xù)大幅下滑的可能性降低。

鄭大源也認(rèn)為，經(jīng)過前期不斷下調(diào)，各家銀行的利率下調(diào)或已結(jié)束。經(jīng)此一役，銀行也發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的房貸利率過低，甚至低于銀行的成本價(jià)，如果繼續(xù)實(shí)施“沒有最低只有更低”的利率政策，一是會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)營(yíng)壓力增加，二是也會(huì)致使行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)前提下，銀行適當(dāng)?shù)鼗卣{(diào)房貸利率，也是為了行業(yè)能夠更好、更穩(wěn)、更健康地發(fā)展。