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證券時(shí)報(bào)記者 王小偉

12月18日，天津國(guó)資房企津投城開(kāi)啟動(dòng)資產(chǎn)置換，同時(shí)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買(mǎi)能源集團(tuán)等持有的天津津能、天津熱力等公司控股權(quán)，并募集配套資金。交易完成后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)變更為供熱、綜合能源服務(wù)及新能源發(fā)電等業(yè)務(wù)，意味著公司將徹底轉(zhuǎn)換賽道。

地產(chǎn)公司“轉(zhuǎn)軌”其他產(chǎn)業(yè)并非孤例。今年7月，格力地產(chǎn)啟動(dòng)置出所持有的上海等地相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%的股權(quán)。由此轉(zhuǎn)身零售賽道，被市場(chǎng)冠以“免稅新貴”的預(yù)期。日前，公司重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)獲得珠海市國(guó)資委批復(fù)。

這種“轉(zhuǎn)軌”具有“徹底”拋棄地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意味。在這輪房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型潮中，還出現(xiàn)過(guò)一些“輕轉(zhuǎn)型”案例。比如北京國(guó)資房企華遠(yuǎn)地產(chǎn)，它是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)，聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。此外，港股美的置業(yè)籌劃將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有這部分業(yè)務(wù)，進(jìn)而將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

與部分公司通過(guò)破產(chǎn)重整等方式解決債務(wù)問(wèn)題不同，這些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)層面沒(méi)有債務(wù)爆雷，可見(jiàn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)和解決地產(chǎn)包袱層面，具有“前端化”的意味。

從效果來(lái)看，這更有利于防患于未然，而從財(cái)務(wù)影響來(lái)看，同樣可以實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，尤其是減輕償債壓力，助力地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的作用。此外，路徑選擇方面的“去重取輕”，以及運(yùn)營(yíng)層面的轉(zhuǎn)換賽道推進(jìn)轉(zhuǎn)型，也都是這些案例表現(xiàn)出來(lái)的共同特征。

除了前述類(lèi)型之外，還有一種模式并進(jìn)。北京民營(yíng)地產(chǎn)公司萬(wàn)通發(fā)展籌劃作價(jià)3.24億美元收購(gòu)索爾思光電1.24億股股份事項(xiàng)，以切入光模塊領(lǐng)域，推進(jìn)通信與數(shù)字科技領(lǐng)域發(fā)展。

由此，同樣是地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，正在日趨明晰的分化出的“格力地產(chǎn)式”“華遠(yuǎn)地產(chǎn)式”“萬(wàn)通發(fā)展式”這三種不同的轉(zhuǎn)型路徑，最新出現(xiàn)的津投城開(kāi)運(yùn)作方式，可以歸為“格力地產(chǎn)式”。未來(lái)倘若還出現(xiàn)地產(chǎn)上市公司轉(zhuǎn)型，大概率也會(huì)沿著這三條路徑演進(jìn)。

多元化轉(zhuǎn)型路徑，映射出行業(yè)步入新周期。地產(chǎn)行業(yè)下行周期下，政策的每一步都牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。從目前市場(chǎng)整體運(yùn)行特征來(lái)看，主流判斷認(rèn)為，房住不炒、租購(gòu)并舉的政策目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)整體正在步入存量時(shí)代，市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)全然不同的新世界。

在此背景下，相關(guān)上市公司隨勢(shì)而變，既有利于地產(chǎn)化債和公司轉(zhuǎn)軌發(fā)展，也有利于資本市場(chǎng)煥新和高質(zhì)量發(fā)展。

在這些自救方式中，往往都是“大手術(shù)”，有時(shí)會(huì)伴生著重組方案調(diào)整。前述案例中的一些公司，最終運(yùn)作方式都是通過(guò)其他重大資產(chǎn)重組方案調(diào)整而來(lái)的。

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)等維度來(lái)看，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型往往給與市場(chǎng)新預(yù)期。但三條路徑之上，各有不確定性。以某些地產(chǎn)公司就因?yàn)樯钕萘刚{(diào)查風(fēng)波暫停了重組，相關(guān)進(jìn)展一波三折。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在剝離地產(chǎn)主業(yè)后，將如何應(yīng)對(duì)萎縮的營(yíng)業(yè)收入規(guī)模問(wèn)題，需要提前謀劃解決。而即便注入資產(chǎn)之后，新的增長(zhǎng)點(diǎn)是否能生根發(fā)芽、開(kāi)花結(jié)果，也是房企轉(zhuǎn)型后不得不面對(duì)的新課題。