數(shù)據(jù)寶
張娟娟
2025-01-05 12:24
新年伊始，對于很多購房者而言房貸利率于1月1日開始出現(xiàn)不小的變化，2024年全年房貸利率政策出現(xiàn)的多項調(diào)整將批量兌現(xiàn)。
2024年商業(yè)性住房貸款及公積金貸款均迎來多項政策調(diào)整，隨著政策的陸續(xù)落地和利率的下調(diào)，2025年1月1日起存量個人住房公積金貸款開始執(zhí)行下調(diào)0.25個百分點的新利率；此外根據(jù)借款人重定價日及重定價周期調(diào)整的不同，部分存量房貸用戶也有望在新年的前幾個月陸續(xù)“刷新”房貸利率。
整體來看，2024年5年期以上LPR累積下調(diào)60個基點，疊加各地對房貸利率加點政策的調(diào)整，存量房貸用戶還貸壓力有所減輕，新購房成本也明顯下降。
新的一年房貸利率還將如何變化？2024年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，2025年實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息。中指研究院在《2024年樓市十大關(guān)鍵詞》中提到，當(dāng)前涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬松水平。降低房貸利率、降低交易稅費等亦具備空間，近期住建部提出要“有效發(fā)揮住房公積金支持作用”，預(yù)計2025年公積金貸款利率或?qū)⑦M一步下調(diào)。
商貸利率全年降超60BP
目前商業(yè)個人住房貸款利率定價方式主要包括固定利率和浮動利率兩種，浮動利率已成為比較主流的定價方式。對浮動利率而言，影響利率的主要因素為貸款市場報價利率（LPR）和在此基礎(chǔ)上的加點兩個方面。
其中5年期以上LPR對房貸利率影響最大，2024年內(nèi)共出現(xiàn)過3次下調(diào)。具體來看，2024年2月，5年期以上LPR由4.2%下降至3.95%；7月，再次下調(diào)10基點，降至3.85%；10月再次下降25BP至3.6%，至12月仍維持3.6%的水平。以此計算，5年期以上LPR由年初的4.2%降至年末的3.6%，累積下調(diào)60個基點。
影響房貸利率的另一個因素為在LPR基礎(chǔ)上的加點（加點可以為負）。此前不同城市以加點規(guī)定不同的房貸利率下限，作為“一城一策”的調(diào)控手段，目前僅北京、上海、深圳等個別城市尚未取消。按最新LPR及利率下限要求計算，北京、上海、深圳目前首套房商貸利率均為3.15%，二套房根據(jù)城市和區(qū)域的不同略有差異，但利率下限的區(qū)間大多在3.35%~3.55%之間。
隨著房貸利率的下行，已有城市首套房貸利率跌破3%，但2024年10月底以來杭州、廣州、武漢、長沙、南京、佛山、蘇州、東莞等8個大中城市先后上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。
在此之前，同一城市在不同時期商業(yè)性個人住房貸款利率下限也存在較大差異，至2024年末達近年來較低利率水平。
以上海為例，2024年5月27日發(fā)布一系列重磅政策之后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。在此之前，若首套房貸在2021年7月24日至2023年12月14日，則執(zhí)行的購房利率為LPR+35BP；若首套房貸在2023年12月15日至2024年5月27日，則執(zhí)行的房貸利率為LPR-10BP。
結(jié)合2024年10月存量房貸批量調(diào)整至LPR-30BP的政策，上海上述兩個階段購房的存量房貸借款人利率最多下降65個基點，疊加LPR下調(diào)，實際的利率下降幅度最大超過125個基點。
對新購房群體而言，房貸利率的下調(diào)也使得購房成本明顯下降。同樣以上海新發(fā)放的首套房貸款利率為例，以貸款發(fā)放當(dāng)時的利率及LPR計算，2024年1月新發(fā)放首套房貸利率為4.1%，至12月利率已降至3.15%。與2024年年初相比，年末新購首套房貸款利率減少95個基點。
部分存量房貸調(diào)整重定價周期后利率陸續(xù)“刷新”
另一個與房貸利率下調(diào)頻率息息相關(guān)的變化還在于，2024年11月起取消重定價周期最短為一年的限制，借款人可與銀行協(xié)商重定價周期。
此前有多位存量房貸借款人對記者表示已經(jīng)在新政生效后第一時間做出了調(diào)整。調(diào)整重定價周期將如何影響2025年要還的房貸？對于此前已申請調(diào)整的用戶而言，隨著新重定價日的陸續(xù)生效，其房貸利率也將在2025年的前幾個月陸續(xù)下調(diào)至當(dāng)前較低利率水平。
據(jù)2024年9月發(fā)布中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的商貸借款人可以與銀行協(xié)商約定重定價周期。在實際操作的過程中，大多數(shù)銀行已在2024年11月陸續(xù)開啟這項業(yè)務(wù)的受理，存量房貸客戶可選擇按3個月、按6個月、按12個月的不同周期重定價。
此次調(diào)整之前，重定價周期最短為一年，以重定價日為1月1日為例，調(diào)整前每年僅可在1月1日根據(jù)最新一期LPR報價調(diào)整一次房貸利率。若此前申請調(diào)整重定價周期為3個月，那么新的重定價日調(diào)整后即為每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4個日期房貸利率都將跟隨最新LPR調(diào)整，一年共可調(diào)整4次。自去年11月申請調(diào)整后，在最近一個重定價日1月1日也將“刷新”最新房貸利率。
行業(yè)人士普遍認為在利率下行階段重定價周期“越短越劃算”，利率上行周期則相反。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，如果全國購房的房貸利率大體下行，那么類似3個月一調(diào)是有好處的。但反過來，如果哪天全國購房的房貸利率上行，那么也會提前加大月供負擔(dān)的。他提醒，硬幣也分兩面，購房者需要理解這一點。
存量公積金貸款利率開始執(zhí)行新利率
除商業(yè)性個人住房貸款外，存量公積金貸款也在1月1日迎來一輪全國性的下調(diào)。
2024年5月，央行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
結(jié)合各地的情況來看，2024年5月18日起新發(fā)放的個人公積金貸款可以直接享受新的利率，而在此之前發(fā)放的未到期個人公積金貸款自2025年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的新利率。同時值得關(guān)注的是，此次存量貸款利率下調(diào)為統(tǒng)一批量調(diào)整，無需主動申請辦理。
事實上，除了上述存量貸款利率的“利好”在新年開始執(zhí)行，歲末年初也有多地公積金管理中心發(fā)布公積金貸款新政或就新政公開征集意見。
如重慶市住房公積金管理中心2024年12月30日發(fā)布《關(guān)于開展住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的通知》，從即日起開展住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款直轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。首批辦理該項業(yè)務(wù)的銀行為：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行，其余住房公積金貸款合作銀行將根據(jù)實際情況逐步推廣。
合肥市住房公積金管理委員會辦公室2024年12月30日起對《關(guān)于恢復(fù)住房公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的通知》（征求意見稿）公開征求社會各界意見，計劃重啟個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。據(jù)征求意見稿，滿足貸款住房為所在區(qū)域內(nèi)首套住房且借款人名下無住房公積金貸款記錄等條件，有望能夠申請“商轉(zhuǎn)公”。
北京住房公積金管理中心2024年12月31日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款借款人年齡上限的通知》，公積金貸款借款人年齡上限從最高不得超過65周歲調(diào)整為不得超過68周歲。
