證券時報網(wǎng)
康殷
2025-01-12 19:21
公募REITs成為開年以來表現(xiàn)最好的資產(chǎn)。
開年以來，權(quán)益、固收等大類資產(chǎn)走勢表現(xiàn)震蕩，而公募REITs則延續(xù)了2024年底強勢表現(xiàn)，如中證REITs指數(shù)年初至今累計漲幅達到3.78%，超四成公募REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超5%。公募REITs此輪反彈行情始于2024年12月，數(shù)只公募REITs近期累計漲幅超過了20%。
展望未來，不少機構(gòu)認為2025年公募REITs市場增量資金進入可能性高，公募REITs有望維持震蕩走牛表現(xiàn)。
公募REITs迎來開門紅
近期，權(quán)益市場和固收市場均表現(xiàn)震蕩，相關(guān)基金走勢較弱。反觀公募REITs，今年表現(xiàn)延續(xù)了去年年底的強勢，中證REITs指數(shù)不斷攀升。
Wind數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)今年累計漲幅達到3.78%，一個月累計漲幅超過7%，與偏股混合型基金走出相反走勢。
具體來看，華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT年初至今累計漲幅分別為10.52%和10%，是今年表現(xiàn)最好的2只REITs。
嘉實京東倉儲REIT是此輪反彈中漲幅最大的一只，近期最高漲幅超過了20%。1月10日，嘉實京東倉儲REIT披露稱，原始權(quán)益人北京京東世紀貿(mào)易有限公司通知，截至2025年1月9日收盤，其關(guān)聯(lián)方上海京鴻宇企業(yè)發(fā)展有限公司累計增持該基金份額256.41萬份，占基金已發(fā)行基金總份額的0.51%。
除此之外，華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT和華夏南京交通高速公路REIT等22只REITs年內(nèi)累計漲幅超過了5%。
公募REITs此輪反彈行情始于2024年12月，從背后原因來看，中證鵬元宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝分析，本輪上漲行情推動的最主要因素是利率中樞的下移，中債國債10年期到期收益率自2024年12月以來下降超過40bp，隨著無風險利率的下行，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，較高分紅的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年節(jié)點，跨年資金搶跑以及市場上對利率敏感性較高的固收類資金對高股息資產(chǎn)配置需求增加，推高公募REITs市場持續(xù)走強。
伴隨強勢行情，隨之而來的是基金管理人的風險提示。2025年以來，已有多只公募REITs披露了交易情況提示公告。
1月10日，華夏北京保障房REIT在公告中披露，基金2025年1月9日二級市場的收盤價為3.765元，較基準價（基金發(fā)行價2.51元/份）累計漲幅達到50%。為了保護基金份額持有人的利益，基金在1月10日開市起停牌1小時，并于當日上午10:30起復牌。華夏華潤商業(yè)REIT在1月6日收盤后提醒，當日收盤價相較于2024年12月6日收盤價漲幅達到21.07%，鄭重提醒廣大投資者注意基金二級市場交易價格受多種因素影響，敬請投資者關(guān)注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進行投資決策。
此外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT今年均因近期二級市場漲幅超過20%而披露提示公告。
發(fā)行端更為火爆
公募REITs近期走勢在一眾資產(chǎn)中表現(xiàn)最為突出。同樣，公募REITs在一級市場也受到了資金的熱烈追捧。
1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為122.02億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs認購倍數(shù)歷史新高。網(wǎng)下詢價階段，網(wǎng)下詢價倍數(shù)也為近兩年公募REITs項目新高。
1月6日，易方達華威市場REIT宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并進行比例配售。在此前網(wǎng)下詢價階段，易方達華威市場REIT也獲得資金超額認購，網(wǎng)下有效認購倍數(shù)也達到78.72倍。1月10日，易方達華威市場REIT披露的公眾配售部分配售比例約為0.25%，公眾配售倍數(shù)達到了407倍，認購火爆。
業(yè)內(nèi)人士普遍預計2025年公募REITs發(fā)行仍有望保持高速增長態(tài)勢。2024年7月，國家發(fā)改委發(fā)布公募REITs常態(tài)化發(fā)行新規(guī)，公募REITs發(fā)行端迎來快速增長期，下半年新發(fā)數(shù)量大幅提升。2024年12月開啟發(fā)行的公募REITs數(shù)量多達5只，2024全年新發(fā)數(shù)量高達26只，接近占據(jù)公募REITs存量市場的一半。目前，全市場已上市公募REITs產(chǎn)品達到58只。
今年以來，除了已結(jié)束募集的國泰君安濟南能源供熱REIT和易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT，華夏金隅智造工場REIT也已經(jīng)定檔1月17日開啟認購。已經(jīng)拿到批文的匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT也將擇日開啟發(fā)行。
目前還有匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT、中銀中外運倉儲物流REIT等10多只REITs處于審批流程中。
機構(gòu)繼續(xù)看好公募REITs表現(xiàn)
2025年1月3日，國家發(fā)改委在國新辦新聞發(fā)布會上表示，更大力度支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴圍擴容。不少專業(yè)人士認為，公募REITs將成為房企盤活存量資產(chǎn)、向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要金融工具。
此外，今年公募REITs二級市場表現(xiàn)活躍，以及2只發(fā)行的公募REITs受到資金追捧，均有望繼續(xù)提振公募REITs市場情緒，市場活躍度有望進一步提升。太平洋證券指出，目前，在資產(chǎn)荒背景下，公募 REITs憑借其高分紅，中低風險優(yōu)勢，仍受到市場較高關(guān)注，具備一定性價比和配置機會。
“2025年公募REITs維持震蕩走牛的觀點?！眳沁M輝預計2025年公募REITs市場增量資金進入可能性較高，如部分權(quán)益資金以及在債券市場利率持續(xù)維持低水平的背景下尋求“固收+”的固收資金均有望繼續(xù)增持REITs，推動市場新高。此外，基于無風險利率的低位和高分紅優(yōu)勢，在資產(chǎn)荒的環(huán)境下，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，有望吸引更多資金配置長久期且較高分紅的公募REITs。
“近期經(jīng)濟穩(wěn)定運行的總基調(diào)沒有變，債券收益率持續(xù)下行，長期看REITs具備較強配置屬性?！敝刑┳C券建議投資者關(guān)注資產(chǎn)擴容及擴募帶來一定投資機會。此外關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營基本面改善等帶來的機會，另外需注意防范回撤風險。
具體策略來看，吳進輝認為，今年要重點關(guān)注宏觀政策支持領(lǐng)域以及底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、分紅穩(wěn)定的板塊，如消費、能源、保障房等，超跌的產(chǎn)業(yè)園、物流等板塊也需要注意龍頭標的的修復，同時也需注重止盈與估值偏高的回調(diào)風險（個別項目內(nèi)部收益率IRR偏低）。
招商基金認為，當前二級市場REITs經(jīng)過一輪估值抬升和行業(yè)輪動以后，估值處于相對合理水平，派息率對機構(gòu)配置盤仍有吸引力，預計市場或?qū)⒕S持震蕩上行的走勢。后續(xù)看，如參與戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售投資，需要精選基金。短期要防止行業(yè)輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響?？煽紤]逢低參與REITs一、二級市場估值合理的項目，并提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會。
中長期來看，招商基金認為監(jiān)管或?qū)囊朐隽抠Y金、理順REITs管理人定位和推動REITs專項立法等方面著手，推動REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。未來看，F(xiàn)OF基金參與REITs的整體規(guī)模有望持續(xù)增加，社保基金和養(yǎng)老金FOF等資金也有望陸續(xù)入市，將會為市場帶來穩(wěn)定的增量資金。
責編：楊喻程
校對：姚遠
