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吳曉輝
2025-01-15 09:07
西昌閱山海，可以說是旭輝建管下沉縣域市場，打開與四五線城市國資合作項目通道的一次成功嘗試。
2023年年初，了解到西昌市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司（以下簡稱“西昌國資”）有項目尋求代建之后，旭輝建管團(tuán)隊通過調(diào)研獲悉，西昌是一個內(nèi)生型的市場，過去10年，西昌市不論是人口、GDP還是房價，都在穩(wěn)步增長。
一直以來，西昌樓市由于出讓地塊規(guī)劃合理，雖然目前的房價較最高點(diǎn)有所回落，但卻維持在一個穩(wěn)定的成交量和價格。根據(jù)西昌未來十年的規(guī)劃，該市人口每年依然會有將近20萬-30萬人的增長。未來10年，西昌規(guī)劃土地出讓面積約為680萬平方米，平攤到每年大概就是60多萬平方米的供地計劃。
不過，據(jù)知情人士透露，西昌國資與旭輝建管這次代建合作中，對閱山海項目的流速和利潤有明確的要求，這是個不小的挑戰(zhàn)。據(jù)透露，閱山海的建設(shè)周期為三年，去化周期大概在30個月左右?；陂喩胶Ｖ苓吀偲返娜セ俣?，這是高于市場流速的一個要求。但閱山海項目首開即做到了超百套的業(yè)績，并超預(yù)期兌現(xiàn)了委托方的要求。
（閱山海項目售樓處，受訪者供圖）
談及西昌，外地人印象中首先涌現(xiàn)的航天產(chǎn)業(yè)，其次才是“小大理”的別稱。有人喜歡將瀘山、邛海，類比蒼山、洱海。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的分析，西昌屬于內(nèi)生型縣級市，在最新的全國百強(qiáng)縣榜單中排名第79位，也是全四川入圍的百強(qiáng)縣中，排名最高的一個。其實，工業(yè)發(fā)展在西昌縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是最重要的。
2024年年初，在涼山州第十二屆人民代表大會第三次會議上，提出了“工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)強(qiáng)州、文旅強(qiáng)州”三大戰(zhàn)略，涼山州府西昌順勢而為，提出聚力“產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻堅、城鄉(xiāng)融合深化、基層基礎(chǔ)強(qiáng)化”三大主題年行動，確保西昌高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)取得新突破。
西昌這座南方小城，以邛海、少數(shù)民族、航天聞名。這里四季氣溫宜人。因為距離西昌只有2、3小時的車程，不少成都人喜歡節(jié)假日自駕去西昌曬曬太陽，順便到邛海游玩一番。12月的初冬季節(jié)里，西昌白天大多數(shù)時間溫度都在15攝氏度左右。
西昌的購房群體以當(dāng)?shù)睾椭苓吙h城的改善型購房者為主，有大約60%～70%來自西昌之外的整個涼山州輻射的區(qū)域，特別是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的會理、會東等地。同時西昌還吸引部分外地旅居和投資人群，如成都等地的購房者也占據(jù)了一定比例，只是近年來占比有所下降，但旅居和養(yǎng)老需求仍然存在，占比約為10%～15%。
值得一提的是，相較于其他旅游城市，西昌的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭很強(qiáng)勁。今年7月，在第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國縣域新型工業(yè)化指數(shù)研究報告（2024）》中，四川涼山州西昌市進(jìn)入縣域新型工業(yè)化綜合實力全國500強(qiáng)，位列第257位。
這使得西昌樓市能保持平穩(wěn)發(fā)展。西部新城作為西昌乃至涼山地區(qū)的地標(biāo)性資源，其樓市一直備受關(guān)注。得益于得天獨(dú)厚的自然條件和旅游資源，西部新城房價均價幾年來維持在1萬多元/平方米，漲跌不明顯。正是在這樣一個市場，閱山海項目成為了旭輝建管下沉縣域市場模式落地的一個典型案例。
相比房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)，代建企業(yè)需要通過下沉與深耕，才能實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張并撫平一些沉沒成本。自2021年開始，西昌國資拿了9宗地，計劃通過自主開發(fā)或者股權(quán)合作完成項目建設(shè)。閱山海項目地塊早于2021年10月就拿地了，但直至旭輝建管的加入，項目才進(jìn)入開發(fā)階段。
天眼查資料顯示，項目開發(fā)商為西昌恒基澤潤置業(yè)有限責(zé)任公司，項目股東均為西昌本地國企，旭輝建管沒有參股該項目，以服務(wù)者的身份介入。
2023年，旭輝建管就閱山海項目與西昌國資進(jìn)行全過程代建服務(wù)的接洽，這一模式是旭輝建管在西昌的首次嘗試，也是西昌國資的第一次創(chuàng)新。一方面，西昌國資擔(dān)心這種模式走不走得通；另一方面，國企與民企合作，如何規(guī)避風(fēng)險？最終，經(jīng)歷多輪溝通與模擬之后，旭輝建管的解題能力獲得了西昌國資的認(rèn)可。
閱山海項目負(fù)責(zé)人徐一航表示，團(tuán)隊在2023年3月首次接觸業(yè)主方，但真正中標(biāo)達(dá)成合作是在一年后?！拔覀兤鋵崄砹宋鞑芏啻危私馐袌?，跟業(yè)主反復(fù)溝通方案，直到啟動代建競標(biāo)流程，并順利中標(biāo)等等?！?/p>
“整個溝通過程中，不論他們提出什么樣的需求，我們都通過快速反應(yīng)，給出反饋，用服務(wù)的態(tài)度來給他們（業(yè)主方）留下了比較好的印象。”徐一航說，在這過程中，旭輝建管也充分感受到了西昌國資作為政府平臺擁抱開放的態(tài)度和突破創(chuàng)新的魄力。
徐一航感受最深的是，西昌的報建要過“三會”，準(zhǔn)確地說是“四會”?！澳阋壬霞夹g(shù)審查會，然后再上專家評審會，再就是規(guī)委會，規(guī)委會完了之后還有一個初設(shè)會。”徐一航透露，新的團(tuán)隊進(jìn)入新的城市，只有通過時間和勤奮來彌補(bǔ)和緩沖團(tuán)隊對地方政策尺度、項目要求等的陌生感。
據(jù)徐一航回憶，2024年4月18日，旭輝建管開始上交報建方案文本，最后在5月22日就三會都通過了，“這個速度是西昌之最，包括另一家本地民營企業(yè)在這已經(jīng)開發(fā)了15個項目了，他們都沒有做到這么快?！毙煲缓酵嘎丁?/p>
正如旭輝建管總裁劉冰洋強(qiáng)調(diào)，做代建，與業(yè)主方建立信任最為關(guān)鍵。代建方的解題能力、所匹配的產(chǎn)品力，核心就是能做出產(chǎn)品的性價比，而這背后考驗著成本管控和產(chǎn)品設(shè)計理念。
在西昌項目中，旭輝建管用極致的成本控制與對客戶需求的洞察實現(xiàn)產(chǎn)品差異化。例如，針對當(dāng)?shù)仫L(fēng)大的特點(diǎn)，設(shè)計下沉式庭院；針對客戶對景觀與光線的偏好，優(yōu)化了戶型與公區(qū)設(shè)計。
從產(chǎn)品樣板到城市熱銷，劉冰洋認(rèn)為，西昌閱山海僅是下沉縣域市場的一個樣本，未來旭輝建管在這樣的市場也會關(guān)注高端旅居、康養(yǎng)類產(chǎn)品的開發(fā)以及對存量物業(yè)的升級改造。
