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上海商辦市場(chǎng)升溫:2024年大宗交易成交破700億,首店新增1269家
來(lái)源:界面新聞作者:王婷婷2025-01-17 14:01

2024年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的一年,也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的一年。

這一年,國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)顯示出一定的韌性和調(diào)整后的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。以一線城市上海為例,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2024年在各種投資市場(chǎng)上均是穩(wěn)健小年,在該形勢(shì)下,上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)依然共錄得117宗、共計(jì)707億元的成交,金額相比2023年下降僅14%。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶告訴界面新聞,上海物業(yè)投資市場(chǎng)交易筆數(shù)年內(nèi)再創(chuàng)新高,買(mǎi)家類(lèi)型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也在潛移默化地影響不同資產(chǎn)類(lèi)型的交易活躍度。

尤其是長(zhǎng)租公寓等居住類(lèi)資產(chǎn)順勢(shì)崛起。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2024年全年,長(zhǎng)租公寓在上海投資市場(chǎng)中成交金額占比為 14%,成交宗數(shù)占比為 17%,已成為上海投資市場(chǎng)的主流資產(chǎn)類(lèi)別之一。

不僅如此,2024年上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及REITs資產(chǎn)證券化市場(chǎng)都存在不少亮點(diǎn),使得業(yè)內(nèi)對(duì)2025年商辦市場(chǎng)持樂(lè)觀積極態(tài)度。

“2025年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)‘智變’之年,在政策調(diào)整、市場(chǎng)需求變化以及科技創(chuàng)新等多個(gè)方面的共同作用下,不斷迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?!贝鞯铝盒腥A東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示。

投資活躍,零售復(fù)蘇

2024年,上海大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,買(mǎi)家類(lèi)型經(jīng)歷重構(gòu),市場(chǎng)投資意向相對(duì)穩(wěn)定。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,2024年上海大宗交易市場(chǎng)的投資型交易金額占比超過(guò)六成,但單筆交易規(guī)??s減明顯,十億元以下交易占比達(dá)82.6%。

戴德梁行認(rèn)為,這意味著投資市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)存在難得的同頻現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為,2024上海大宗市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”特征明顯,買(mǎi)賣(mài)雙方均存在愿意達(dá)成交易往前走一步的意愿,部分買(mǎi)家認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)在足夠低位置,賣(mài)家經(jīng)過(guò)幾年考慮也愿意在該價(jià)位出貨。

而在投資導(dǎo)向交易中,世邦魏理仕指出,區(qū)別于以往由傳統(tǒng)投資者主導(dǎo)的情況,2024年內(nèi)企業(yè)買(mǎi)家投資金額占比達(dá)51%,較2023年的24%錄得大幅提升,交易標(biāo)的多為成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)辦公樓。

另一方面,零售物業(yè)與酒店的成交比例逐年上升,分別為18%和10%?!澳陜?nèi)錄得多筆地產(chǎn)公司出售優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的股權(quán)交易,帶有租約的商鋪裙房類(lèi)法拍項(xiàng)目也受到中小型企業(yè)買(mǎi)家的青睞?!?/p>

而且,受益于境外游客免簽政策與刺激內(nèi)需補(bǔ)貼政策的進(jìn)一步放寬,文旅消費(fèi)需求不斷釋放,地處核心板塊酒店類(lèi)資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者關(guān)注。

各家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2025年此態(tài)勢(shì)將延續(xù)?!半S著業(yè)主以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)交易熱度,當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格正逐漸趨于理性。在經(jīng)歷了市場(chǎng)的波動(dòng)和價(jià)格調(diào)整后,預(yù)計(jì)2025年將迎來(lái)更多項(xiàng)目入市并成交?!敝倭柯?lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示。

零售市場(chǎng)在2024年進(jìn)一步復(fù)蘇。這一年,上海首店經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)發(fā)力,零售市場(chǎng)的供應(yīng)類(lèi)型呈非標(biāo)多元化走勢(shì)。

以2024年四季度為例,上海非核心商圈新增供應(yīng)約73.6萬(wàn)平方米,同比呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從供應(yīng)類(lèi)型來(lái)看,有大體量商業(yè)的代表之一上海薈聚項(xiàng)目,有濱水開(kāi)放式街區(qū)的西岸夢(mèng)中心項(xiàng)目,有前店后企的上生新所項(xiàng)目,還有又一二次元打卡勝地百聯(lián)ZX造趣場(chǎng)等,呈現(xiàn)出強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、個(gè)性化和差異化,不拘泥于既定規(guī)則和范式的商業(yè)模式。

戴德梁行認(rèn)為,未來(lái)上海的商業(yè)空間和氛圍將更為多元化,如具有場(chǎng)所的獨(dú)特性、個(gè)性化及人情味的“煙火氣”商業(yè)新場(chǎng)景、基于“快閃店”模式而派生出來(lái)的“慢閃店”新零售理念,正逐步在零售市場(chǎng)中嶄露頭角。

不僅如此,2024全年,上海市首店新增總數(shù)達(dá)到1269家,與2023年同期相比小幅增長(zhǎng)。從入駐品牌及門(mén)店空間來(lái)看,業(yè)態(tài)創(chuàng)新和體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)明顯,可持續(xù)時(shí)尚和環(huán)保理念?yuàn)Z目。

展望2025年,戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie向界面新聞表示,政府適度寬松的貨幣政策,以及擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施,將為上海零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)良好穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面和相對(duì)樂(lè)觀的前景。

“2025年上海零售物業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)超117萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)?!笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部商業(yè)負(fù)責(zé)人希諾指出,比如位于淮海路的太平洋新天地商業(yè)中心、徐家匯的徐家匯國(guó)貿(mào)中心二期等核心商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目,和分布于浦東,蘇州河,北外灘等板塊的綜合型零售項(xiàng)目,新項(xiàng)目的入市將為消費(fèi)者帶來(lái)更好的購(gòu)物體驗(yàn)。

寫(xiě)字樓“以?xún)r(jià)換量”,倉(cāng)儲(chǔ)物流迎供應(yīng)高峰

過(guò)去一年,上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易也回升了。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2024年第四季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓成交環(huán)比上揚(yáng),全年以60.4萬(wàn)平方米凈吸納量收官,比2023年增長(zhǎng)55%。

但同樣有以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)。由于市場(chǎng)持續(xù)供大于求,業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金預(yù)期,2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天,環(huán)比下降1.1%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳認(rèn)為,租金下降的同時(shí)帶動(dòng)中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動(dòng)型需求,使得部分大面積租戶(hù)獲得有利的租約條款升級(jí)至新的辦公空間。其間,甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小,吸引不同行業(yè)的租戶(hù)調(diào)整優(yōu)化其租賃策略。

從供應(yīng)來(lái)看,2024年,上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)12個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市,共計(jì)近80萬(wàn)平方米,主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。四季度新增項(xiàng)目三個(gè),分別是黃浦“太平洋新天地商業(yè)中心T1”、浦東“前灘中環(huán)廣場(chǎng)”以及虹口“濱港商業(yè)中心”。

“預(yù)計(jì)2025年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)壓力持續(xù),不完全統(tǒng)計(jì)甲級(jí)寫(xiě)字樓計(jì)劃年度供應(yīng)面積超過(guò)百萬(wàn)平方米,出租率和租金如何企穩(wěn)回升是市場(chǎng)面臨的一大挑戰(zhàn),仍需較長(zhǎng)周期?!?/p>

具體到成交類(lèi)型,2024年上海寫(xiě)字樓以專(zhuān)業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造、金融、TMT四大行業(yè)居前。其中,專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)是年內(nèi)最主要的租賃需求來(lái)源,租賃面積占比達(dá)27%,主要包含律所、教育、咨詢(xún)、廣告及聯(lián)合辦公等。

戴德梁行認(rèn)為,2025年這些企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在經(jīng)歷了2023年的活躍之后,于2024年迎來(lái)供應(yīng)高峰。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì),2024年上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)歷史性的供應(yīng)高峰,共計(jì)7個(gè)新項(xiàng)目,總體量達(dá)135.5萬(wàn)平方米,位于上海西南區(qū)域的金山、青浦、松江和奉賢,多為三層及以上物業(yè)。其中新宜金山銀河一號(hào)A地塊(三期)體量達(dá)到70萬(wàn)平方米,是上海有史以來(lái)規(guī)模最大的高標(biāo)倉(cāng)。

值得一提的是,和充沛的供應(yīng)相比,需求較為萎靡,2024年全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值,達(dá)-15萬(wàn)平方米。

與之形成對(duì)比的是華南市場(chǎng),2024年跨境電商持續(xù)發(fā)力,其成交量對(duì)市場(chǎng)整體凈吸納量的貢獻(xiàn)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,2024年華南五市非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)連續(xù)第二年錄得超過(guò)200萬(wàn)平方米的凈吸納量,這一數(shù)字在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔向界面新聞表示,周期性的經(jīng)濟(jì)下行及上海都市圈歷史性的供應(yīng)高峰帶來(lái)了2024年上海罕見(jiàn)的負(fù)吸納量?!暗侨A東地區(qū)也看到了跨境電商的需求和潛力,嘉興、寧波、上海浦東包括杭州等都已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策,這將為華東的倉(cāng)儲(chǔ)物流的去化帶來(lái)積極影響?!?/p>

孫潔告訴界面新聞,另一方面,2025年上海都市圈的供應(yīng)高峰將迎來(lái)尾聲,隨著空置面積的不斷去化,租金有望止跌企穩(wěn)。隨著供需關(guān)系的大幅改善,上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)有望走出低谷迎來(lái)復(fù)蘇。

整體而言,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將在新的一年持續(xù)釋放積極信號(hào)。據(jù)德勤發(fā)布的一份關(guān)于2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望報(bào)告顯示,全球商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資者預(yù)計(jì),2025年將成為在經(jīng)歷連續(xù)兩年收入低迷和支出縮減之后的復(fù)蘇轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

據(jù)調(diào)研,超過(guò)68%的受訪者預(yù)計(jì)2025年商業(yè)房地產(chǎn)的基本面將有所改善,包括資本成本、資本可用性、房?jī)r(jià)、交易活動(dòng)、租賃活動(dòng)、租金增長(zhǎng)和空置率等方面。但2023年調(diào)研中,只有27%的受訪者持此觀點(diǎn),反映樂(lè)觀情緒顯著升溫。

以國(guó)內(nèi)為例,近年來(lái)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)尋求境外債務(wù)重組,其中大多已開(kāi)展工作并陸續(xù)進(jìn)入最后階段。而隨著內(nèi)地保交樓項(xiàng)目逐漸完工,預(yù)計(jì)2025年的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向境內(nèi)債務(wù)重組及如何盤(pán)活土地資源。這對(duì)整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇改善有重要意義。

責(zé)任編輯: 陳勇洲
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