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今年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)上漲3.08%，其間58只REITs產(chǎn)品中有47只獲得正收益，占比超八成。

公募REITs“日光基”頻現(xiàn)

1月17日，備受市場(chǎng)關(guān)注的首單城市更新項(xiàng)目——華夏金隅智造工場(chǎng)REIT發(fā)布公告，由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)初始募集規(guī)模上限，宣布公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。最后認(rèn)購(gòu)日為2025年1月17日，自2025年1月18日起不再接受公眾投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，對(duì)于未確認(rèn)部分的認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)，將在募集期結(jié)束后退還給投資者。

根據(jù)公告，該基金原定募集期限為2025年1月17日至2025年1月20日。

今年1月以來(lái)，已經(jīng)出現(xiàn)了多只發(fā)行首日便被投資者搶光的REITs“日光基”。國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，原來(lái)的募集期均為1月6日至1月7日，但都僅發(fā)售了一天。國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT發(fā)售結(jié)果公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為122.02億份，是公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的813.44倍，創(chuàng)下公募REITs公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。

截至最新，尚有匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT、中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等5只REITs還處在首發(fā)受理、反饋和問(wèn)詢階段。

資產(chǎn)配置價(jià)值日益凸顯

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2021年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市。

2024年是公募REITs大年，市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行加速，目前全市場(chǎng)已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)58只。數(shù)據(jù)顯示，2024年發(fā)行的公募REITs數(shù)量高達(dá)29只，募資規(guī)模655億元，新發(fā)數(shù)量是過(guò)去三年的總和。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)較為亮眼，2024年REITs產(chǎn)品平均漲幅11.48%，其中華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT累計(jì)漲幅超40%。

公募REITs類資產(chǎn)配置的價(jià)值日益凸顯。步入2025年，在權(quán)益市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的背景下，中證REITs全收益指數(shù)上漲3.08%。其間58只REITs產(chǎn)品中有47只獲得正收益，占比超八成，華泰南京建鄴REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT的漲幅居前，分別上漲11.96%和10.33%。從REITs持有項(xiàng)目的類型來(lái)看，2025年以來(lái)，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障房類REITs漲幅居前。

溢折價(jià)差距較為突出

當(dāng)市場(chǎng)上對(duì)某REITs的需求旺盛，而供給相對(duì)不足時(shí)，愿意以高于資產(chǎn)凈值的價(jià)格買入，容易出現(xiàn)升水情況，意味著其對(duì)該REITs的未來(lái)收益預(yù)期較高。反之，為貼水。

當(dāng)前REITs行情持續(xù)火熱，但各產(chǎn)品溢折價(jià)現(xiàn)象也十分明顯。截至最新收盤，溢價(jià)率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達(dá)53.19%；中金廈門安居保障性租賃住房REIT升水率為51.71%，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的升水率超過(guò)40%。

而華夏中國(guó)交建高速REIT貼水率超過(guò)45%，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等20只基金也有不同程度的折價(jià)。

溢價(jià)的產(chǎn)品集中在保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及生態(tài)環(huán)保類項(xiàng)目；折價(jià)的產(chǎn)品主要是交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流類標(biāo)的。

平安證券指出，保障房、環(huán)保相關(guān)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定，更受配置型資金關(guān)注，所以這些領(lǐng)域的REITs容易出現(xiàn)升水；而產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域因經(jīng)營(yíng)壓力較大，其REITs可能會(huì)出現(xiàn)貼水，投資者配置時(shí)會(huì)更謹(jǐn)慎。

華寶證券也認(rèn)為，盡管2024年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)異，但不同行業(yè)之間的表現(xiàn)仍有分化，建議重點(diǎn)關(guān)注穩(wěn)定性與確定性較高的資產(chǎn)類型，同時(shí)觀察經(jīng)濟(jì)修復(fù)以及部分行業(yè)筑底企穩(wěn)情況。

REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容

REITs資產(chǎn)受熱捧主要有以下幾點(diǎn)原因：一是宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境因素。中債國(guó)債10年期到期收益率自2024年12月以來(lái)下降超30個(gè)基點(diǎn)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的降低，使得REITs作為固定收益類資產(chǎn)的吸引力大幅提升。

二是REITs自身具有諸多優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)適中及資產(chǎn)組合分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)。REITs具有高頻高比例分紅的特點(diǎn)，已上市公募REITs產(chǎn)品2024年全年分紅104次，分紅金額合計(jì)83.95億元。另外，REITs的底層資產(chǎn)豐富多樣，通過(guò)資產(chǎn)組合的多元化，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

三是政策與市場(chǎng)發(fā)展因素。2024年相關(guān)部門發(fā)布了支持公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容的政策，為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供更多資金支持。2024年，首批消費(fèi)REITs、首只水利REIT發(fā)行上市、首只跨海大橋REIT陸續(xù)上市，首只農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT，首只熱能REIT申報(bào)獲批并上市?；A(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富，市場(chǎng)在持續(xù)擴(kuò)容與創(chuàng)新，滿足了市場(chǎng)多元化投資需求。

四是投資者偏好因素。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者和高凈值客戶，REITs作為與股票、債券等并列的金融資產(chǎn)，豐富了資產(chǎn)配置的種類。另外，投資者的理念也在轉(zhuǎn)變，越來(lái)越認(rèn)識(shí)到REITs在資產(chǎn)配置中的重要性和獨(dú)特價(jià)值。

中金基金表示，2025年伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)的逐步成熟，REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來(lái)新的突破，REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容。