券商中國
時謙
2025-01-03 14:34
歲末之際，上海土拍迎來為期兩天的收官之戰(zhàn)，這場頗具看點的競拍既為2024年申城土地市場畫上圓滿句號，也為明年樓市傳遞出更多積極信號。
12月30日至31日，上海土地市場進行第八批次出讓活動，共7宗涉宅地塊，分布于徐匯、長寧、寶山、奉賢和自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)等地，總起拍價高達164.8億元。
最終，7宗地塊全部出讓完成，共收金約192.3億元。
宸嘉豪賭徐匯龍華
本場土拍中，最具看點的莫過于民企宸嘉“硬剛”國央企，重金押注徐匯龍華的戲碼。
徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊位于內(nèi)中環(huán)間，地處發(fā)展成熟的龍華板塊，周邊配套齊全，地塊起始價31.3億元，出讓面積約2.19萬平方米，容積率低至1.59，中環(huán)內(nèi)低密配置給房企未來打造高端住宅提供了較大的想象空間。
更重要的是，龍華板塊距離今年新誕生的國內(nèi)單價最高“地王”——徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊所屬的徐匯濱江板塊不遠(yuǎn)。開拍前，市場多將兩宗地放在一起做比較，預(yù)測熱度不低。
正式開拍后，4位競買人宸嘉發(fā)展、保利發(fā)展、中海+徐匯城投聯(lián)合體、招商+越秀聯(lián)合體，出價干脆，拿地意愿強烈，報價被不斷刷新，增價幅度也從最初的200萬元逐步升至1000萬元。
歷經(jīng)101輪報價、50多分鐘的劇烈競拍，地塊達到中止價43.82億元，溢價率約40%。按照規(guī)定，競買人需確認(rèn)是否接受中止價，并進入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。這時，保利發(fā)展、中海+徐匯城投聯(lián)合體舉手示意放棄，另外兩家再戰(zhàn)。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，部分房企比較在意競高品質(zhì)建設(shè)方面的投入，會增加開發(fā)成本，壓縮利潤空間。
最終，宸嘉發(fā)展以43.82億元封頂價、7000元/平方米裝標(biāo)、1840平方米公共服務(wù)設(shè)施面積的代價摘地，招商+越秀聯(lián)合體惜敗。超12.6萬元/平方米的成交樓面價也讓外界猜測“未來入市有望沖擊20萬元”。
拿地的宸嘉發(fā)展是一家年輕的房地產(chǎn)企業(yè)，成立剛滿4年，在上?？诒只?。
其操盤的普陀長風(fēng)板塊的嘉佰道在今年5月認(rèn)購，422套房源獲1000組認(rèn)購，一度躍升為當(dāng)時的網(wǎng)紅盤，在產(chǎn)品開發(fā)打造上具備優(yōu)勢。然而在認(rèn)購期間，因售樓處材料審核周期長、多次駁回材料等原因，其被購房者認(rèn)為存在“人為篩客”，進而引發(fā)了維權(quán)事件。
這次力壓國央企奪得徐匯龍華地塊，宸嘉發(fā)展或許想再造一個“嘉佰道”。
企查查顯示，宸嘉發(fā)展法定代表人為郭斌，崔帥任為董事長，梁飛任監(jiān)事。三人此前都曾在中海任職。其中，崔帥曾擔(dān)任中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，梁飛為副總經(jīng)理，而郭斌曾任中海地產(chǎn)海南公司總經(jīng)理?！爸泻Ｅf將”操刀，也為重金摘地增添了幾分底氣。
除宸嘉發(fā)展外，民企貝殼旗下的貝好家也有斬獲。其拿下了奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊，成交總價6.97億元，溢價率13.89%，折合樓面價約2.28萬元/平方米。市場認(rèn)為，該地塊距離軌交奉賢新城站500多米，且一街之隔就是龍湖天街，生活氛圍濃郁，適合剛需購房者。
這并非貝殼首次涉足宅地開發(fā)領(lǐng)域。今年9月，貝好家曾以近11億元的價格斬獲了成都錦江區(qū)金融城三期地塊。當(dāng)時公司透露，項目將打造成高端住宅產(chǎn)品，預(yù)計全流程由貝好家團隊自主操盤。
此番首次亮相上海，也是第一次在一線城市拿地，盧文曦認(rèn)為貝殼最大的優(yōu)勢在于營銷，區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍，公司累積不少客戶，且項目體量不大，流量型產(chǎn)品比較適合該企業(yè)先在上海練手。
上述房企競相拿地也向市場傳遞了更多積極信號。盧文曦評價，隨著樓市企穩(wěn)，市場情緒回歸，房企對未來市場趨穩(wěn)向好的信心在增強。
金茂、招商加碼補倉
民企現(xiàn)身摘地的同時，國央企一些“老面孔”也在積極補倉。
第八批次土拍中，央企金茂上演帽子戲法，將3宗寶山地塊盡收囊中。
具體來看，寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊和寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊相距較近，均位于寶山淞南板塊，外環(huán)內(nèi)，有地鐵規(guī)劃預(yù)期。數(shù)輪競拍后，金茂+招商蛇口聯(lián)合體接連競得這兩宗地，成交價分別為43.07億元、29.29億元，溢價率16.03%、14.86%。
另一宗寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊則是底價成交，金茂聯(lián)手楊行城市建設(shè)、寶冶競得，成交價31.16億元。整體來看，3宗地塊合計總價超103億元，總出讓面積超24萬平方米。
這對金茂來說，極大地緩解了在滬的土儲壓力。
中報顯示，金茂2024年以前在上海獲取的物業(yè)開發(fā)項目有5個，為上海中環(huán)金茂府項目、靜安天悅項目、橫沔二批地08-02地塊、普陀金茂府項目和未來城項目，合計可售面積約71萬平方米。其中，中環(huán)金茂府、橫沔二批地08-02地塊已在今年多次開盤去化。
但近兩年其斬獲不多，去年7月，金茂獲取了中環(huán)金茂府項目，間隔一年多，才在今年11月聯(lián)合華潤、建發(fā)房產(chǎn)以底價15.81億元競得了普陀桃浦地塊。此番連下三城，及時增加了儲備糧。
持續(xù)補倉的還有招商。本次，除了聯(lián)合金茂摘下的2宗寶山宅地，其還牽手越秀，拿下一宗長寧地塊，成交價21.83億元，溢價率24.54%。三宗地塊合計涉及金額超94億元。
有人春風(fēng)得意，也有人抱憾而歸。
第八批次中，中海與保利發(fā)展均參拍了徐匯龍華地塊與長寧地塊，顆粒無收；象嶼地產(chǎn)則報名了奉賢新城地塊，最終不敵貝殼。
需要注意的是，此番未能補倉，中海地產(chǎn)的處境就顯得有些尷尬。
前11月，中海地產(chǎn)以521.64億元的權(quán)益銷售額，高居克而瑞上海房企權(quán)益銷售金額排行榜首位，拉開第二名超292億元。這主要得益于中海領(lǐng)邸和中海順昌玖里兩個高端豪宅項目的熱銷。
但根據(jù)2023年年報，中海地產(chǎn)在上海的在建項目僅剩中海領(lǐng)邸、中海順昌玖里/恒昌玖里、海上和集3個，目前正陸續(xù)去化。2024年，其僅在第六、第七批次土拍中，各摘下一宗楊浦定海社區(qū)地塊，合計出讓面積約4萬平方米，“彈藥”補充明顯不足。明年能否蟬聯(lián)銷冠稱號，還需靜觀其后續(xù)拿地情況。
隨著第八批次土拍落幕，上海2024年土地市場也正式收官。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上海集中供地共出讓48宗宅地，總出讓建面337.36萬平方米，土拍成交總金額為1321.62億元，與去年相比大幅減少。
制表：左宇
記者 左宇
文字編輯 孫婉秋
版面編輯 孫霄
