中國基金報
方麗 陸慧婧
2025-01-23 14:31
隨著房企拿地策略的進一步聚焦，扁平化、集約化管理的必要性更加凸顯，龍頭房企也在年初密集對組織架構“動刀”迎接新的挑戰(zhàn)。
據21世紀經濟報道記者了解，保利發(fā)展、中海地產均在近期進行區(qū)域公司層面的合并動作。保利發(fā)展主要是將江蘇與淮海公司合并為江蘇公司、浙江與浙南公司合并為浙江公司、山東與齊魯公司合并為山東公司，遼寧與大連公司合并為遼寧公司。
隨著區(qū)域變動，保利發(fā)展人事也迎來調整。其中，保利產研中心原總經理吳勁松出任保利上海公司總經理；保利浙江公司原總經理張磊調整為保利戰(zhàn)投中心總經理；原保利上?？偨浝砀敌【齽t任保利浙江公司董事長；原保利浙南總經理朱忠偉將擔任浙江公司總經理。
中海地產的路徑也類似，中海是將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司；原中海大連公司總經理葛臻，任命為新的遼寧公司總經理；原中海沈陽公司總經理程曉輝，調任中海北方區(qū)域副總經理。
保利、中海被合并以及整合的區(qū)域公司共同特點是現有項目較少，也不再是重點拓展的區(qū)域。由此，為了縮小管理半徑，減少決策鏈條，保利以及中海再度對區(qū)域公司調整隊形。這其實也是房地產市場當下的映射。房企的規(guī)模短時間內已不可能回到高峰，龍頭房企也受到沖擊及影響，主動放緩腳步。
架構“動刀”
保利發(fā)展、中海地產此次調整，是在既定的框架以內。以保利發(fā)展為例，其被合并的淮海公司、浙南公司以及齊魯公司，已經基本沒有新增項目，幾乎為存量運營。保利發(fā)展也對外回應稱，“這屬于常規(guī)動作，對公司經營影響不大?！?/p>
在保利發(fā)展的官網上，淮海、浙南以及齊魯公司均是在2017年成立，其時是房地產行業(yè)大擴張的年代。
根據官網，保利發(fā)展淮海公司主要布局徐州、淮安、連云港三個城市，成立5年后累計開發(fā)精品項目24個。齊魯公司的業(yè)務覆蓋范圍則是濟南、濟寧、德州、淄博、泰安、臨沂等城市，主要聚焦于城市更新、康養(yǎng)產業(yè)、不動產開發(fā)等板塊。
保利發(fā)展浙南公司則是以溫州為大本營，布局溫州、臺州、金華、麗水、衢州五城。在成立5年后，保利浙南公司共開發(fā)項目22個，截至2021年6月，總銷售額累計破500億元。
這幾個被合并的公司，都是保利發(fā)展曾經開疆拓土全國布局的印記。相較于其他央企，保利發(fā)展在房地產狂奔的年代布局更為下沉，銷售規(guī)模也因此更為壯大。在上述三個區(qū)域公司被合并之后，保利發(fā)展的區(qū)域公司數量仍然要比其他同類房企更多，目前還有超過20個的區(qū)域公司。
“保利之前三四線城市拿了不少的地，當時市場好的時候對沖規(guī)模也很有幫助。但現在大家拿地都集中在那幾座城市，自然就要收縮回來，也是正常的動作?！币晃谎肫笸顿Y部的人士告訴21世紀經濟報道記者。
與保利發(fā)展類似，中海地產也在繼續(xù)進行區(qū)域“縮編”，此次調整主要是在東北區(qū)域，中海地產將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司。根據克而瑞統(tǒng)計，2024年，中海在東北區(qū)域的成交總額為95.69億元，雖然仍有近百億元的水平，但在中海地產總銷售額中占比已經不大。
近年來，中海地產在上海、深圳等城市選擇核心地段開發(fā)的策略，其去年在一線城市有多個項目實現單盤過百億元銷售額的成績。
策略改變
保利發(fā)展、中海地產是去年房地產行業(yè)表現仍算穩(wěn)健的房企。
根據保利發(fā)展發(fā)布的數據，2024年，其全年銷售金額為3230億元，蟬聯行業(yè)第一；中海地產同期則累計實現合約物業(yè)銷售金額約3106.91億元，同比上升0.3%。
雖然保利、中海的銷售額仍然保持在3000億元的量級，但兩家房企拿地已經非常聚焦，幾乎不再涉足三四線城市。
可供對比的是，2024年，保利發(fā)展在土地市場已經基本聚焦一二線城市。根據保利發(fā)展提供的資料，去年其一二線城市拓展占比94%，一線城市拓展占比74%，較2023年大幅提升約40個百分點；其中，大本營廣州拓展地價達到了255.7億元，占比三分之一。過去三年，一二線城市拓展占比達到94%，進一步聚焦確定性的核心城市。
中海地產去年全年收購的土地累計權益建筑面積約389.47萬平方米，累計權益土地出讓金約696.35億元，同樣集中于一線城市及重點二線城市。
去年年中，在中海地產發(fā)布中期業(yè)績報告之時，中海地產董事會主席顏建國還曾解釋去年上半年拿地少的原因。“（上半年）地買得不多，主要原因是一線及核心城市的優(yōu)質土地供應不足。”顏建國表示。
其時，顏建國稱，2024年下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補充優(yōu)質項目。中海地產在房地產行業(yè)高歌猛進之時也并不冒進，在目前的低谷期選擇更加審慎。
房地產開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)性相對較弱，在區(qū)域已經沒有項目可以進行持續(xù)開發(fā)的背景下，對組織架構進行適當的縮減調整有助于提高運營的效率，尤其是在保利、中海業(yè)績表現已經顯出頹勢的當下。
在業(yè)績承壓以及拿地策略改變的雙重作用下，向來溫吞的央企也不得不大刀闊斧地進行改變，保利發(fā)展、中海地產均作出了妥當的選擇。
