券商中國
陳書玉
2025-01-24 12:53
2024年，房地產(chǎn)市場依然面臨復(fù)雜形勢。1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。
然而，進一步從結(jié)構(gòu)分析，一線城市與二三線城市的地產(chǎn)銷售價格有所區(qū)別，一線城市的銷售價格有所企穩(wěn)。2024年12月份，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，其中上海和深圳分別上漲0.5%和0.2%，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，北京、上海和深圳分別上漲0.5%、0.9%和0.1%；同時，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為持平，二線城市二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
按照以上數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)有所分化，核心城市特別是一線城市更加受到市場的歡迎，有率先企穩(wěn)的跡象，而二三線城市仍處于磨底期，與一線城市走向分化。廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)郭鎮(zhèn)團隊近期發(fā)布的研報認(rèn)為，2025年是房地產(chǎn)行業(yè)大盤企穩(wěn)的關(guān)鍵年，若行業(yè)信心延續(xù)，核心城市率先修復(fù)，企業(yè)尤其是布局核心的強信用企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)及估值存在修復(fù)機會，關(guān)注后續(xù)基本面反饋及強信用房企彈性。
從個股來看，廣發(fā)證券指出，2025年是行業(yè)“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵年，市場大概率從“政策底”過渡到“價格底”，地產(chǎn)企業(yè)將迎來基本面驅(qū)動估值修復(fù)的機遇，推薦具備強投融能力、短期銷售增速快的龍頭企業(yè)。
以金融街（000402.SZ）為例，公司在一二線城市已有多年布局經(jīng)驗，并形成了“開發(fā)業(yè)務(wù)+自持業(yè)務(wù)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。從開發(fā)業(yè)務(wù)來看，公司土地儲備主要集中在北京、上海、廣州、天津、重慶等一二線城市及區(qū)域中心城市。2024年，通過密切關(guān)注所處區(qū)域政策和市場動態(tài)，金融街根據(jù)市場變化和客戶需求，結(jié)合項目實際及時調(diào)整各種銷售策略，促進項目銷售去化和回款。從銷售成績來看，公司實現(xiàn)銷售簽約額約195億元，實現(xiàn)并表銷售回款約110億元。根據(jù)中指研究院銷售排名，金融街銷售業(yè)績排名從2023年的行業(yè)第66名，2024年提升15名，達到第51名；在自持業(yè)務(wù)上，金融街的持有物業(yè)更集中在北京、上海等核心城市核心區(qū)域，2024年，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入、營業(yè)利潤以及項目出租率基本保持穩(wěn)定。
金融街按照隨行就市的市場化策略，加強產(chǎn)品銷售去化，出現(xiàn)了虧損，但資金安全更有保障、負(fù)債規(guī)模有序壓降。公司一是在銷售簽約和回款額保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制和壓降成本和費用支出，實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額約60億元，連續(xù)6年保持為正；二是，2024年末公司貨幣資金余額約128億元，連續(xù)五年貨幣資金余額可以覆蓋一年期內(nèi)到期負(fù)債；三是在保障資金安全的前提下，公司有序壓降有息負(fù)債，2024年末公司有息負(fù)債規(guī)模較上年減少20多億元。（CIS）
