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近段時(shí)間，公募REITs二級市場行情火爆，多只新上市公募REITs表現(xiàn)突出。

國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市三日，累計(jì)上漲近54%，連續(xù)三個(gè)交易日發(fā)布停復(fù)牌及風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

上市三日暴漲54%，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT再停牌

2月19日盤后，上海國泰君安資管發(fā)布國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT停復(fù)牌及風(fēng)險(xiǎn)提示公告。這也是該基金自2月17日上市后，連續(xù)第三個(gè)交易日發(fā)布這類公告。

公告稱，2025年2月19日二級市場收盤價(jià)為11.519元/份，較7.48元/份的發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到53.99%；當(dāng)日盤中最高價(jià)為11.766元/份，漲幅達(dá)到10%。為保護(hù)基金份額持有人的利益，將自2025年2月20日上海證券交易所開市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

公告顯示，本基金主要投資于以供熱基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營收益為主要目的。隨著交易價(jià)格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

按照公告說明，基金首次發(fā)行時(shí)的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行規(guī)模。對應(yīng)到每個(gè)投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本。二級市場交易價(jià)格上漲會導(dǎo)致買入成本上漲，導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

根據(jù)《國泰君安濟(jì)南能源供熱封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》，國 泰君安濟(jì)南能源供熱REIT在2025年度預(yù)測的預(yù)計(jì)分配金額為12,031.40萬元。基于上述預(yù)測數(shù)據(jù)，凈現(xiàn)金流分派率的計(jì)算方法舉例說明如下：投資人在二級市場交易買入本基金，買入價(jià)格為11.519元/份，該投資者的2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值=12,031.40/(11.519*20,000)=5.22%。

新上市公募REITs表現(xiàn)火爆

近段時(shí)間以來，公募REITs二級市場價(jià)格持續(xù)走高，其中多只新上市公募REITs上市表現(xiàn)突出。

比如，2月17日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市，開盤便大漲30%，截至收盤，依舊穩(wěn)封漲停板。此后兩個(gè)交易日，持續(xù)出現(xiàn)較大幅度上漲。

實(shí)際上，這是近一個(gè)月內(nèi)第二只上市首日即漲停的公募REITs。1月24日，易方達(dá)華威市場REIT上市，第一天就大漲30%，全天封住漲停。

經(jīng)過連續(xù)上漲后，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT也成為所有REITs產(chǎn)品中IPO以來累計(jì)漲幅排列第三的產(chǎn)品，僅次于嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏北京保障房REIT，累計(jì)漲幅分別為61.98%和54.42%。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月19日午市收盤，中證REITs全收益指數(shù)今年以來的漲幅接近9%，多只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%。其中，華夏深國際REIT、中航京能光伏REIT、中金山東高速REIT、易方達(dá)深高速REIT、易方達(dá)華威市場REIT等多只產(chǎn)品二級市場價(jià)格近期創(chuàng)歷史新高。

截至2月19日收盤，全市場61只已上市公募REITs總市值達(dá)1787.86億元。中信建投國家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等8只產(chǎn)品的市值超50億元。其中，平安寧波交投REIT和華夏華潤商業(yè)REIT市值均超90億元。

國泰君安資管認(rèn)為，REITs市場最近兩個(gè)月走勢非常強(qiáng)勁，其背后的影響因素主要有兩個(gè)方面，也是REITs定價(jià)上最重要的兩個(gè)因素。

首先是利率環(huán)境因素，從去年12月以來，國債利率出現(xiàn)了明顯的下行，下行的幅度比較大，一方面，從定價(jià)的角度來看，REITs這類具有相對穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)價(jià)格會隨利率下行而提升；另一方面，從資金流動的角度來看，債券的票面絕對收益快速下行，推動了更多資金從債券市場進(jìn)入REITs市場，增量的資金也是本輪REITs市場快速上漲的重要因素。

“其次，宏觀經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)經(jīng)營的基本面也是重要的影響因素，2024年底以來的市場情緒相比2024年上半年有了一定程度的改善，REITs的底層資產(chǎn)相比整體不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)而言還是相對優(yōu)質(zhì)的，因此這些資產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)波動能夠展現(xiàn)出更好的韌性，同時(shí)對于基本面企穩(wěn)之后的價(jià)格彈性也更高。對于像產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路這類順周期的資產(chǎn)，經(jīng)歷了2024年大部分時(shí)間的波動之后，市場對這類資產(chǎn)2025年的走勢有了更多的期待?！眹┚操Y管相關(guān)人士說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下低利率的市場環(huán)境中，公募REITs產(chǎn)品或更具吸引力；加上公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)多樣，伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期，公募REITs產(chǎn)品需求有望進(jìn)一步提升，進(jìn)而帶動公募REITs的良好表現(xiàn)。