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證券時(shí)報(bào)記者 趙夢(mèng)橋

2月19日，繼開(kāi)盤首日漲停后，國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT再度漲7.69%。盤后國(guó)泰君安公告，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，將自2月20日上海證券交易所開(kāi)市起停牌1小時(shí)，并于當(dāng)日上午10∶30起復(fù)牌。

該基金的火爆是近期REITs整體行情的縮影，“首日漲?！?、“認(rèn)購(gòu)創(chuàng)紀(jì)錄”和“高溢價(jià)”等再度成為高頻詞。有基金經(jīng)理分析，當(dāng)前部分REITs項(xiàng)目估值或已偏離基本面，投資者宜綜合估值性價(jià)比和基本面趨勢(shì)判斷，留意高估值但基本面韌性不足項(xiàng)目的回撤風(fēng)險(xiǎn)。

1 REITs行情繼續(xù)火爆

近兩三個(gè)月以來(lái)，此前蟄伏良久的REITs基金終于“揚(yáng)眉吐氣”，始于去年12月份的行情演繹至今，中證REITs指數(shù)整體漲幅已經(jīng)逼近14%，僅年內(nèi)漲幅就超過(guò)了8%。

具體來(lái)看，表現(xiàn)最好的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT今年以來(lái)漲幅超過(guò)30%，華泰南京建鄴REIT上漲超26%，華夏大悅城商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT分別漲超24%和23%，當(dāng)前已上市的61只產(chǎn)品中，僅有1只年內(nèi)微跌。

二級(jí)市場(chǎng)的走強(qiáng)還帶動(dòng)了發(fā)行端的火爆。2月12日，匯添富基金發(fā)布關(guān)于旗下匯添富九州通醫(yī)藥REIT的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告，其中公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.084%，有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)1192倍，自1月份國(guó)泰君安資管濟(jì)南能源供熱REIT后，再度創(chuàng)出歷史新高。

資金面是近期行情的重要推動(dòng)因素。中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍解讀近期行情時(shí)表示，公募REITs的股息率一般高于國(guó)債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。目前國(guó)家已將公募REITs納入FOF基金、社?；鸬荣Y金的投資范圍，同時(shí)推動(dòng)公募REITs納入滬港通，這些方式將為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)更多的增量資金。

華南某公募基金投研人士也表示，近來(lái)公募REITs的大漲主要是打新效應(yīng)、高分紅和稀缺屬性以及市場(chǎng)情緒和政策環(huán)境等多種因素共同作用的結(jié)果。

首先在底層資產(chǎn)類型稀缺和特許經(jīng)營(yíng)的情況下，REITs在發(fā)售時(shí)和上市后的二級(jí)市場(chǎng)交易表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的打新效應(yīng)。其次，在利率下行階段，公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。此外，政策支持和增量政策的持續(xù)出臺(tái)也為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)遇。持續(xù)強(qiáng)勢(shì)背后不僅反映了市場(chǎng)對(duì)公募REITs配置價(jià)值的認(rèn)可，更凸顯了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，兼具股債屬性的REITs資產(chǎn)正成為投資者多元化配置的重要選擇。

2 成高溢價(jià)集中區(qū)

在行情“苦盡甘來(lái)”之際，且底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并未有重大突破的背景下，REITs基金的溢價(jià)現(xiàn)象凸顯。

截至2月19日，溢價(jià)率最高的基金為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，升水率高達(dá)59%，華夏北京保障房REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT以及嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT等3只產(chǎn)品升水率也超過(guò)50%，中金廈門安居REIT等其余5只產(chǎn)品升水率則超過(guò)了四成。

中金公司曾在近期發(fā)布的研報(bào)中提醒，當(dāng)前部分REITs項(xiàng)目估值或已偏離基本面，市場(chǎng)輪動(dòng)加速，交易配置難度增加。此階段，投資者宜綜合估值性價(jià)比和基本面趨勢(shì)判斷，留意高估值但基本面韌性不足項(xiàng)目的回撤風(fēng)險(xiǎn)。

“基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格大漲，會(huì)導(dǎo)致買入成本上漲，并影響投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分配率?！比A寶基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)高，分紅收益將會(huì)被稀釋，參與二級(jí)市場(chǎng)炒作需謹(jǐn)慎。

值得注意的是，在整體溢價(jià)的背景下也有個(gè)別產(chǎn)品面臨折價(jià)，包括華夏中國(guó)交建高速REIT在內(nèi)的4只高速公路類REITs和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等2只產(chǎn)業(yè)園類REITs依舊處于“打折”價(jià)格。

3 預(yù)計(jì)更多“首單”將問(wèn)世

2024年，REITs發(fā)行端按下了加速鍵，多個(gè)“首只”產(chǎn)品也接連推出，包括了首批消費(fèi)REITs、首只水利REIT發(fā)行上市和首只農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT、首只熱能REIT申報(bào)獲批。此外，復(fù)星國(guó)際旗下港股上市公司復(fù)星旅游文化宣布啟動(dòng)私有化退市，并計(jì)劃將其核心資產(chǎn)三亞亞特蘭蒂斯在上交所獨(dú)立上市，借助REIT模式進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A級(jí)景區(qū)才能發(fā)行REITs，現(xiàn)在已經(jīng)拓展到4A級(jí)景區(qū)，預(yù)計(jì)可發(fā)行公募REITs的景區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)容量會(huì)有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，未來(lái)可能有更多新的資產(chǎn)類型上市?！彼J(rèn)為，從資產(chǎn)分布來(lái)看，未來(lái)將呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍或進(jìn)一步拓展。

中金基金認(rèn)為，2025年伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)逐步成熟，REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍。

在各類資產(chǎn)中，該作何選擇？展望后市，中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰更加看好能源類與消費(fèi)類REITs。他認(rèn)為，在當(dāng)今時(shí)代，全球能源轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)勢(shì)不可擋，能源領(lǐng)域REITs能夠?yàn)橥顿Y者提供參與新能源項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，分享新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。同時(shí)，能源類資產(chǎn)在一定程度上具有抗周期屬性，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中保持相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)和收益，這有助于降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，消費(fèi)類REITs同樣具有一定的抗周期屬性。白若冰認(rèn)為，雖然整體消費(fèi)市場(chǎng)可能受到一定的影響，但一些具有品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠通過(guò)優(yōu)化品牌組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式吸引消費(fèi)者，保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。同時(shí)，隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)場(chǎng)所的品質(zhì)和體驗(yàn)要求越來(lái)越高，這將為消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供機(jī)遇，進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。